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el desalojo en republica dominicana

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Publicado por LIC. Alfonso Clase | En | A las 21:09

Desalojo de lugares alquilados por ante Control de Alquileres

Nuestra Legislacion sobre Alquileres esta fundamentada en el Decreto No. 4807 del 16 demayo del 1959. En su analisis se determinas dos motivos para solicitar el deslojo de una casa alquilada: 1-Porque el dueño la necesite, por varias causas, y 2-Por Falta de pago, cuyo desalojo se tramita por ante los Juzgados de Paz. En este articulo trataremos todo lo relacionado cuando el desalojo se inicia por ante la Oficina de Control de Alquileres.

EL DESALOJO POR ANTE EL CONTROL DE ALQUILERES

El Control de Alquileres de Casas y Desahucios (C.A.C.D.) es una entidad admi nistrativa, reguladora del procedi­miento de desahucio en la República Dominicana. Fue establecido originalmente por el Decreto No. 5541, de fecha 18 de diciembre de 1948, y readecuado en virtud del Decreto No.4807, de fecha 16 de mayo de 1959 .

El Control de Alquileres es una depen den cia de la Procuraduría General de la República, con su sede en el Palacio de Justicia del Centro de los Héroes de Constan za, Maimón y Estero Hondo, de Santo Domingo, R.D.

Competencia del Control de Alquile res.-El C.A.C.D. conocerá en calidad de instancia administrativa de las demandas y de las contestaciones que se originen en materia de inquilinato, en virtud del Decre to 4807, de 1959, que no estén fundadas en la falta de pago de los alquileres venci dos, en cuyo caso lo será el Juzgado de Paz.

Causas de Desalojo por ante el Control de Alquileres.- El Art.3 del Decreto No. 4807, de 1959, señala las causas que dan lugar a incoar una demanda en Desalojo por ante el Control de Alquileres y Desahucios:

a) porque el propietario necesita reparar o reconstruir el inmueble;

b) porque tienen la necesidad de vivirlo personalmente durante no menos de dos años, sea el propieta rio mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive.

Cabe destacar que el referido artículo 3 del Decreto No.4807 enumera otras tres causas de desalojo que no competen a la Oficina de Control de Alquileres y Desahu cios, vinculadas a la violación de contrato y la falta de pago, en cuyos casos la competencia será del Tribunal de Primera Instancia (por violación de contrato) y del Juzgado de Paz (por falta de pago de los alquileres vencidos).

Procedimiento por ante el Control de Alquileres

La Declaración Jurada.-Es un docu men to que el propietario debe someter al Control de Alquileres, como punto de partida de sus pretensiones, donde haga constar como motivo de desalojo su deseo de ocupar el inmueble durante dos años por lo menos, sea él o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive.

La Instancia al Control de Alquile res.-El propietario somete a la consi deración del Control de Alquileres una instancia donde especifica los motivos que le impulsan a pretender la ocupación del inmueble alquilado. Esta instancia lleva anexos, además de la declaración jurada ya citada, los siguientes documentos:

• Título de propiedad;

• Contrato de alquiler, debidamente legalizado y registrado;

• Cintillo catastral (recibo. Regulado por el art.55 de la Ley 317 Sobre Catastro Nacional);

• Pago del impuesto a la Vivienda Suntuaria (La Ley 18/88 dispone el pago de este impuesto en viviendas que excedan los 500 mil pesos, pero resoluciones recien tes han elevado a más de un millón de pesos el monto a partir del cual se cobra este impuesto).

• Si el propietario desea reconstruir o modificar estructuralmente el in mue ble, debe someter en esa instancia los planos y permisos que demues tren claramente la clase de trabajo a realizar y el costo aproxi mado de dicho trabajo. Asimismo, someterá dos declaraciones hechas por inge nie ros que señalen la imposibilidad de efectuar los traba­jos si los inquilinos permanecen en el inmue ble. Esta ha sido una imposición práctica.

Las pretensiones del propietario no pueden ser acogidas si falta alguno de esos documentos: su presentación resulta, en consecuencia, imprescindible.

El Telegrama.- El Control de Alquileres, teniendo a la vista los anteriores docu mentos y la instancia que le dirigió el propietario, emite un telegrama que comunica al inquilino, por acto de alguacil, otorgándole un plazo para el depósito de sus alegatos. Este plazo es, como máximo, de quince (15) días.

Es prudente que el abogado del propie tario, o el propietario mismo, se agencie en Secretaría una copia de dicho telegra ma, y a su vez lo notifique al inquilino.

Aunque son los funcionarios del Control de Alquileres quienes deben legalmente efectuar esa comunicación, nada le impide al propietario compor tarse diligentemente.

En la práctica, el propietario notifica un acto de alguacil al inquilino, encabezado con copia del telegrama. Como el Control de Alquileres no constituye en sí una instancia judicial, y de hecho es un procedimiento administrativo especial, al cual las partes no tienen que acudir conjuntamente: el Control de Alquileres sólo necesita que ambas partes hayan expuesto sus alegatos por escrito, aunque sea sin su presencia.

Resolución del Control.- Examinados los alegatos de las partes, el Control de Alquileres emite una resolución donde concede un plazo al inquilino para abandonar el inmueble, que también puede considerarse como un plazo otorgado al propietario para que pueda iniciar el procedimiento de desalojo.

Posible Apelación del Inquilino o del Propietario.- El inquilino, con toda probabilidad, apelará por ante la Comisión del Control de Alquileres, organismo que funciona como una aplicación del principio de doble grado de jurisdicción.

También el propietario puede apelar la resolución del Control de Alquileres y Desahucios cuando considere que el plazo otorgado es excesivo.

La Comisión del Control reconsidera los hechos y las motivaciones de las partes, y emite otra resolución donde concede al inquilino un plazo razonable para desalojar voluntariamente la vivienda.

El plazo del Control de Alquileres se ve aumentado porque el Código Civil con cede, a su vez, otro plazo al inquilino, de 90 ó 180 días (si es que el inquilino ocupa la casa como vivienda o si mantiene en ella alguna industria o comercio). Estas son las disposiciones del artículo 1736 del C.C. Conviene tener presente que la apelación de que se trata puede ser hecha por carta o instancia que señale taxativamente el ejercicio de la misma, y que no está conforme con el plazo dado en la reso lución.

Transcurrido el Plazo.- Una vez los plazos han transcurrido debe ponerse especial cuidado en no permitir el venci­miento de tales plazos, pues en este caso habrá que reintroducir la demanda a riesgo de que sea declarado nulo el procedimiento por no haberse intentado en tiempo hábil. El abogado del propietario apodera al Tribunal de Primera Instancia del domicilio donde está radicado el inmueble, con una demanda en rescisión de contrato de inquili nato y desalojo. Es importante recor dar que si se notifica el plazopropor cio nado por el Control de Alquileres y el Código Civil, y al mismo tiempo se lanza la deman da en desalojo por ante el Tribunal de Primera Instancia, se estaría apoderando extemporá neamente al tribunal, y esto es causa de nulidad del procedimiento. Es necesario, en consecuen cia, notificar el plazo en un acto y notifica r el acto introductivo de la demanda en otro: no trate de ahorrar tiempo.

Otros Eventos.- Apoderada la juris dicción de juicio, sólo resta considerar procesalmente la evacuación de la senten­cia, su notificación al inquilino, la solicitud de fuerza pública y el proceso verbal de desalojo. El inquilino tiene abiertas las siguientes vías: Apelación a la decisión del tribunal, Oposición (si no ha estado presente en juicio) y el recurso de casación.

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